Algemene prijs- en marktontwikkelingen

Er zijn veel ontwikkelingen op de woningmarkt. Gunstig is de stabilisatie van de bouwkosten. Na enkele jaren van stijging (door grondstoffentekort tijdens de COVID en de oorlog in de Oekraïne) lijken de materiaalkosten te stabiliseren. De personeelstekorten blijven wel een probleem, maar dat is een probleem waar vrijwel alle branches mee te maken hebben. Deze personeelstekorten zijn een uitdaging bij de noodzakelijke versnellingsopgave: de bouwproductie blijft landelijk steken op circa 80.000 per jaar.

De markt voor koopwoningen kent een sterke opgaande lijn. De verkooptijden zijn kort (minder dan een maand) met gemiddeld 11 bezichtigingen per woning. Ook wordt er ruim 10% bovenop de vraagprijs geboden (bestaande bouw). De gemiddelde woningwaarde is hoger dan ooit gemeten: € 468.000. Het beschikbare aanbod is afgenomen, terwijl de vraag groot is.

De markt voor huurwoningen is negatief. De rentes zijn de laatste jaren gestegen waardoor de aanvangsrendementen ook stijgen. Doordat huren verhoudingsgewijs minder hard stijgen (inflatoir of iets meer) daalt daardoor het investeringsruimte van een belegger. In praktijk worden woningen hierdoor kleiner.

De wachtlijsten voor betaalbare woningen zijn lang en de behoefte aan woningen is groot. Via diverse instrumenten (wetgevingen, verordeningen, juridische bepalingen) worden afspraken vastgelegd over huurprijs en exploitatietermijnen. Daardoor blijven woningen betaalbaar en gedurende lange tijd beschikbaar. Toch blijken deze regels soms ook een beperking. De regels drukken de marktwaarde en vooral particuliere verhuurders zijn hierdoor terughoudend of trekken zich zelfs terug.

Ook bij woningcorporaties staan investeringen onder druk. Er zijn veel nieuwe woningen nodig, terwijl er beperkte investeringsruimte is. Hierdoor moeten keuzes gemaakt worden. Vanuit woningcorporaties zijn vooral de hoge bouwkosten en de extra investeringen vanuit beleidsdoelstellingen (klimaat, mobiliteit, beeldkwaliteit etc.) ingewikkeld. Zijn de baten vanuit huur bedoeld om te investeren in de woning of ook in de bredere woonomgeving. Corporaties zien het investeren in een betaalbare woning als kerntaak.

Dit maakt de opgave voor het versneld bijbouwen van woningen complex. Via het vernieuwde grondbeleid en de nota kostenverhaal zijn instrumenten beschikbaar gekomen om te blijven bouwen. Tegelijkertijd is de afhankelijkheid van ontwikkelaars / gebiedseigenaren groot. Vooral op gemeentelijke gronden is het gelukt om projecten te bouwen, maar de beschikbare percelen nemen af – bij gronden in eigendom van derden is het proces tot startbouw ingewikkelder. Maatwerk en stimuleringsmaatregelen (zoals het fonds versnelling woningbouw) blijven nodig. Tegelijkertijd is bouwen mensenwerk en zal het tekort aan personeel het bouwtempo blijven bepalen.